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12家REIT自发行募集后市值累计上升15%。首批9家REITs年度营业收入和EBITDA分别完成103%和98%。实际分红比例达到97%。注册物流公司北京目前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%,经营权类则达到7.1%。REITs市场表现稳健,具备长期投资价值。

REITs市场经历了从冷静观望,到活跃交易,再到理性回归的过程。总体而言,12只REIT产品当前总市值528亿元,比初始募集资金(当然含原始权益人部分)上涨15%。相对表现最好的是首创水务、盐田港和蛇口产园,高速公路类REITs表现相对疲软。注册物流公司北京物流公司怎么收费的

首批REITs的个人投资者持股,从发行时的9.3%上升到2021年底的12.0%。到2022年6月,首批公募REITs的战略投资者部分将解禁,这部分市值约百亿。我们认为,有序解禁并不会显着冲击REITs市场,且有助于进一步提升REITs市场的流动性。

首批9只REITs产品的年度营业收入和EBITDA相比预期指引(REITs产品在募集说明书公开发布盈利预测)完成度分别为103%和98%,考虑疫情影响这一完成度令人满意。除首钢绿能外,首批REITs的营业利润率都在55%以上,符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批REITs年报的现金分红都超额达成,注册物流公司北京实际拟分红比例高达97%(剔除仅公告第一次分红金额的沪杭甬高速)。产权类REITs经营现金流对可供分配金额的覆盖度为129%,经营权类则为73%。

产业园区和物流仓储资产整体运行稳健,其中,张江光大的租金同比增长超过3%,苏园产业的租金小幅下降4%左右,但出租率提升。普洛斯有效租金同比提升7.2%,底层需求强劲。各产权类REITs底层资产均比募集说明书有增值。

当前产权类REITs的2022年分派率平均为3.4%,经营权类则达到7.1%。我们相信,大件物流哪家便宜REITs既能凭借股债结合的属性获得更多投资者的青睐,也能以较低的分派率,吸引越来越多的基础设施拥有者推动发行上市挂牌。

部分基础设施资产的现金流受到疫情影响,可能在2022年有不稳定性。随着上市REITs产品不断增加,不同产品之间分化可能扩大,投资者有必要进一步深入研究底层资产。

REITs是不依赖于主体信用,而依托基础资产,具备稳定的收益特征,但投资者又可以分享资产增值好处的产品。我们认为,当前主要产权类REITs的收益率和信用债、股票现金分红收益率相比,全国物流信息网仍在较为合理的区间。我们推荐主流的物流仓储和产业园区REITs,也建议有条件的投资者积极参与基础设施资产pre-reits投资。

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